新平县老城片区棚户区改造建设项目房屋及土地征收补偿方案

新平县老城片区棚户区改造建设项目

房屋及土地征收补偿方案

（征求意见修改稿）

第一章  总  则

第一条  为切实改善民居环境，完善县城功能，提升城市形象，推动我县经济社会发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》等法律法规，结合我县老城片区棚户区改造建设项目的实际情况，制定本方案。

第二条  项目批准文件

《玉溪市发展和改革委员会关于玉溪市2016年棚户区改造建设项目（一期）--新平县老城片区项目可行性研究报告的批复》（玉发改投资〔2016〕612号）

第三条  征收主体、部门和实施单位

（一）征收主体：县人民政府

（二）征收部门：县住房和城乡建设局、县国土资源局

（三）征收实施单位：桂山街道办事处

第四条  征收规模和范围

项目占地约246亩，涉及房屋征收27.6万平方米，属于桂山街道五桂社区。征收范围东至档案局（含渔户村）、平山路为界，西至鲁贤街、西园路为界，南至平山路为界，北至富春街为界。

第五条  征收期限

自县人民政府发布房屋征收决定之日起120天内完成房屋及土地征收补偿工作。同时，根据项目进展情况确定协议签订期限和搬迁交房期限。

第六条  房地产价格评估机构由房屋征收实施单位组织被征收人采用公开投票方式，按得票多数确定，并予公布。

第七条  本项目征收范围内房屋及土地的征收补偿，除另有规定外，按本方案执行。

第二章  相关认定原则

第八条  土地面积的认定

（一）持有土地使用权证或能提供合法依据的，按土地使用权证或合法依据认定。

（二）主体房屋实际占地面积超过土地使用权证或合法依据载明面积的，超过部分由居民小组、社区、街道三级根据实际情况认定，公示无异议后，报县人民政府审批。

（三）未能提供合法依据，因历史原因形成的主体房屋用地，由居民小组、社区、街道三级根据实际情况认定，公示无异议后，报县人民政府审批。

（四）未能提供合法依据的院坝、其他建（构）筑物及附属物用地，由居民小组、社区、街道三级出具非主体房屋用地证明，公示无异议后，报县人民政府审批。

（五）未能提供合法依据的房屋阳台投影、出檐、滴水及退让的用地认定给所在的集体经济组织。

（六）存在争议的，划定争议范围。不存在争议的部分先行认定，争议部分由争议涉及各方在签约期限内协商处理。

第九条  房屋及其他建（构）筑物面积的认定

（一）持有房屋所有权证，且房屋现状与房屋权属登记未发生变化的，按证载面积认定。

（二）持有房屋所有权证，但房屋状况发生变化而未办理房屋变更登记的，根据房屋现状认定。

（三）持有房屋所有权证，但房屋倒塌的，按证载面积认定。

（四）因历史原因形成，不能提供合法依据的房屋，由居民小组、社区、街道三级根据实际情况认定，公示无异议后，报县人民政府审批。

（五）违法违章的临时建（构）筑物不予认定。

（六）存在争议的，划定争议范围。不存在争议的部分先行认定，争议部分由争议涉及各方在签约期限内协商处理。

第十条  用途的认定

（一）土地用途按批准用途或土地使用权证载明的用途认定。

（二）房屋用途按房屋所有权证载明的用途认定。

（三）截至2015年9月30日，房屋用途发生变化或未明确用途的，按实际情况认定。

第十一条  权利人的认定

（一）证载权利人与实际使用人一致的，按证载权利人认定。

（二）房屋存在转让行为，但未办理变更登记手续的，由双方协商并出具相关材料后认定。

（三）土地使用权证与房屋所有权证登记的权利人不一致的，由两个证载权利人协商并出具相关证明认定。

（四）房屋发生继承关系的，按法律规定的继承认定。

（五）仅持有土地使用权证或房屋所有权证其中一证的，按所持证书证载权利人认定。

（六）无土地使用权证和房屋所有权证，但能提交批准权限机关批准材料的，按批准材料认定；不能提交批准权限机关批准材料的，由居民小组、社区、街道三级组织认定。

第十二条  户数的认定

（一）持有土地使用权证或房屋所有权证，且房屋状况未发生变化的，按一证一户认定。房屋状况发生变化的，按一栋一户认定。

（二）无土地使用权证或房屋所有权证的，按一栋一户认定。

第十三条  停产停业的认定

认定为停产停业的，应当同时具备下列三个条件：

（一）因房屋征收造成停产停业；

（二）房屋征收决定发布前持续生产经营；

（三）提供合法有效的土地、房屋权属证明，并持有截至2015年9月30日仍有效的营业执照、税务登记证或其他相关许可证件。

第三章  征收补偿方式、内容和原则

第十四条  征收补偿方式

本项目征收补偿实行货币补偿和房屋产权调换两种方式。被征收人只能选择其中一种。

第十五条  征收补偿内容

具体包括被征收房屋及土地补偿、房屋装饰装修补偿、房屋外附属设施补偿、临时安置补偿、搬迁补偿和停产停业损失补偿等六项。其中：

（一）被征收房屋及土地补偿。指被征收房屋及土地权属的补偿。

（二）房屋装饰装修补偿。指被征收房屋室内外装饰装修的补偿。

（三）房屋外附属设施补偿。指主体房屋以外，如：大门、围墙、大棚、厕所、畜圈等其他建（构）筑物、附属物的补偿。

（四）临时安置补偿。指被征收人在过渡期限内自行解决过渡房屋的补偿。

（五）搬迁补偿。指自行搬迁腾空被征收房屋内的生产生活设施、设备的补偿。

（六）停产停业损失补偿。指因房屋及土地被征收造成停产停业直接损失的补偿。

第十六条  征收补偿原则

（一）征收补偿的对象包括被征收房屋及土地的产权人或合法继承人。

（二）本项目对被征收房屋价值的补偿，不低于县人民政府发布房屋征收决定之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

（三）被征收房屋用于出租的，补偿给被征收人。存在争议的，由被征收人领取补偿后与承租人协商处理。

（四）被征收房屋的装饰装修补偿由房地产价格评估机构评估后给予货币补偿。

（五）被征收房屋外的其他建（构）筑物、附属物全部给予货币补偿，不享受临时安置补偿、搬迁补偿、停产停业损失及补助、奖励等政策。

（六）土地权属未予认定为个人的，土地补偿归集体经济组织，地上建（构）筑物、附属物补偿归个人，全部给予货币补偿。

（七）征收范围内的行政事业单位、国有企业和集体经济组织的房屋及土地依据评估价值给予货币补偿。

第四章  货币补偿

第十七条  国有建设用地及地上房屋、其他建（构）筑物、附属物由房地产价格评估机构根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、建筑面积、使用年限以及土地使用情况等因素评估后确定补偿。

第十八条  集体建设用地及地上房屋的补偿可以选择其中一种方式确定：

方式一：经营性用地按2200元/平方米的标准补偿；宅基地按2000元/平方米的标准补偿。地上房屋按以下重置价格确定补偿。

房屋重置价格表

方式二：经被征收人及被征收人所在的集体经济组织同意，参照国有建设用地及地上房屋的评估办法评估后确定补偿。

第十九条  征收补偿协议生效后30日内，被征收人持相关证明材料到县棚户区改造建设项目指挥部领取征收补偿款。

第二十条  征收范围内未能提供合法依据的院坝、其他建（构）筑物及附属物用地经认定后，按照县城规划区土地等级Ⅰ级基准地价600000元/亩（住宅用地）的标准给予被征收人货币补偿。街巷用地和未能提供合法依据的房屋阳台投影、出檐、滴水及退让的用地，按131400元/亩的标准给予集体经济组织货币补偿。

第二十一条  选择货币补偿的被征收人按照签订征收补偿协议的顺序，可以优先认购在老城片区开发建设的商品房，并能享受相关优惠。

第五章  房屋产权调换

第二十二条  被征收人选择房屋产权调换的，由房屋征收部门提供符合国家建筑工程质量安全验收标准的房屋作为安置房，被征收房屋的土地权属同时收回。被征收人选择的安置房不得超过两套。

第二十三条  选择房屋产权调换的，被征收房屋的水、电、有线电视、通讯等不再补偿，还房时按照被征收房屋同等条件无偿安装开通。被征收房屋中未安装的设施，还房时由被征收人自行安装。

第二十四条  安置房调换比例和结算方式

（一）房屋调换比例

（二）安置房面积差额的结算方式

（三）安置房面积以实际测绘面积为准，按照上述标准结算。

（四）被征收房屋为被征收人唯一住房并实际居住，且调换面积不足50平方米的，按50平方米调换。

第二十五条   安置房基本情况

规划建设的安置房位于县城下古城片区，分别为：

安置地块一（新平四小北侧）：项目用地28.32亩，建筑总面积5.78万平方米，容积率2.45、建筑密度25.4%、绿地率36.8%。规划建设安置房4幢288套（毛坯房），框剪结构，全部为17层。户型面积110-160平方米（详见安置小区规划方案）。

安置地块二（新平二中东南侧）：项目用地67.25亩，建筑总面积9.6万平方米，容积率1.47、建筑密度17.2%、绿地率39.5%。规划建设安置房12幢504套（毛坯房），框剪结构，分别为9层和12层。户型建筑面积60-150平方米（详见安置小区规划方案）。

第二十六条  选房方式

被征收人选择产权调换的，按签订征收补偿协议的时间确定选房顺序。每一天为一个批次，同一批次内选房顺序按交房的时间确定先后顺序。签订征收补偿协议的时间与交房时间均相同的，抽签确定选房顺序。

第六章  其他补偿

    第二十七条  房屋外的其他建（构）筑物、附属物按重置价格给予货币补偿，也可通过评估机构评估后补偿。

各类其他建（构）筑物、附属物重置价格表

第二十八条  在临时安置过渡期内，由被征收人自行解决过渡房源，对被征收人发放临时安置补偿和搬迁补偿。

（一）临时安置补偿一次性计发，标准如下：

1.以被征收人的住宅建筑面积为基数，按10元/平方米·月的标准计发。非住宅房屋不给予临时安置补偿。

2.选择货币补偿的，按12个月计发临时安置补偿。

3.选择房屋产权调换的，按24个月计发临时安置补偿。若房屋征收部门未按征收补偿协议约定期限交付安置房，延迟过渡期限，自逾期之月起至安置房交付后3个月止，向被征收人计发原约定标准2倍的临时安置补偿。

4.临时安置补偿每月不足500元的，按每月500元补偿。

（二）搬迁补偿一次性计发（含搬出、搬入），标准如下：

1.以被征收人的主体房屋建筑面积为基数，按15元/平方米的标准计发。

2.搬迁补偿不足3000元的，按3000元补偿。

第二十九条  符合停产停业条件的，停产停业损失按生产经营性用房评估价值（不含装修）的5%给予一次性货币补偿。

第七章  奖励和特殊补助

第三十条  自房屋征收决定发布后，在规定的时限内签订征收补偿协议和搬迁移交房屋及土地的，可以享受相应奖励。

（一）签订协议奖励

1.货币补偿：根据规定签订征收补偿协议的时间段，给予被征收人货币奖励。标准如下：

2.房屋产权调换：根据规定签订征收补偿协议的时间段，给予被征收人房屋面积奖励。标准如下：

（二）搬迁移交房屋及土地奖励

被征收人在规定的时间段内搬迁移交房屋及土地，且房屋设施、设备等完整无损的，给予被征收人货币奖励。标准如下：

第三十一条  特殊补助

被征收人在按时签订征收补偿协议的前提下，能提供相关有效证件，可享受以下特殊补助：

（一）烈士遗属一次性补助5000元/证。

（二）残疾人、五保户、民政部门抚养的孤寡老人，一次性补助2500元/证。

（三）截至县人民政府发布征收决定之日，被征收人及其配偶年满60周岁的，可以一次性享受老年人特殊补助，标准为2500元/人。

第八章  其  他

第三十二条  房屋征收相关税费

（一）被征收人用货币补偿购买房屋，或被征收人通过房屋产权调换取得的安置住房，以及被征收人取得的补偿款，所涉及的税费按相关规定办理。

（二）被征收房屋为商品住房，且个人已交存住宅专项维修资金的，在签订征收补偿协议后到相关部门按规定退还余额。 被征收人选择产权调换的，所涉及的住宅专项维修资金由被征收人自行交存。

（三）被征收人交付房屋时应自行结清交房前产生的水、电、物业管理等费用，并提供相关交纳证明。

（四）被征收人选择房屋产权调换的，安置房的产权证由房屋征收部门组织办理，费用由被征收人承担。

第三十三条  不予补偿的范围和对象

（一）违法违章建设的房屋及建（构）筑物、附属物。

（二）在本项目房屋征收范围确定后，新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途，抢种果树及其他林木植物等增加补偿费用的。

（三）超过批准使用期限的临时货棚、临时建筑。

（四）其他不符合法律规定增加补偿费用的。

第三十四条  相关责任

（一）自本项目房屋征收决定发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；设有合法抵押权的，由房屋抵押权人与抵押人自行解除抵押；存在产权纠纷的，由当事人自行解决。房屋征收实施单位不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

（二）被征收人不得拆除被征收房屋内的门窗、水、电等评估范围内的装修及设施。若被征收人擅自拆除，所造成的后果由被征收人自行承担。

（三）被征收人签订征收补偿协议后在搬迁过程中，若发生意外事故、人身伤害等，房屋征收实施单位不承担责任。

（四）签订征收补偿协议时，被征收人需如实提交以下证明材料：

1.房屋所有权证（含共有权证）、土地使用权证或建房许可证、用地许可证、居民小组证明、社区证明、街道办事处证明及其他相关证明材料、房屋所有权人身份证、户口簿等原件。

2.被征收房屋为生产经营性用房的，提交工商营业执照、税务登记证原件或其他相关许可证件。

（五）被征收人提交的证件必须是在本项目房屋征收决定发布之日前具有法律效力的文件。房屋所有权证（含共有权证）、土地使用权证在签订征收补偿协议时交房屋征收实施单位，统一由有关部门注销。

第三十五条  征收纠纷处理

（一）房屋征收实施单位与被征收人签订征收补偿协议后，一方当事人不履行征收补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

（二）房屋征收实施单位与被征收人在房屋征收决定规定的签约期限内未达成征收补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收实施单位报请县人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或依法提起行政诉讼。

（三）被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在房屋补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请县人民法院强制执行。

（四）被征收房屋产权有争议的，由争议涉及各方当事人自行协商。若在房屋征收决定规定的签约期限内仍无法协商一致的，按被征收房屋所有权人不明确处理。

（五）征收当事人对评估报告有疑问的，可向房地产价格评估机构咨询。征收当事人对房地产评估结果有异议的，可自收到评估结果之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。征收当事人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向云南省房地产评估专家委员会申请鉴定。被征收人对房屋征收补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

（六）辱骂、殴打工作人员等阻碍征收工作的，由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定给予处罚，构成犯罪的移交司法机关依法追究其刑事责任。

（七）法律法规对征收纠纷有其他规定的，按照相关法律法规的规定处理。

第九章  附  则

第三十六条  本方案自新平县人民政府发布房屋征收决定之日起施行。

第三十七条  本方案仅用于新平县老城片区棚户区改造建设项目房屋及土地征收补偿。

第三十八条  本方案未尽事宜由新平县人民政府研究决定。

第三十九条  本方案由新平县棚户区改造建设项目指挥部负责解释并组织实施。