已登记的商铺能否再分割登记

                                                                                                                         来源：中国自然资源报

有已经办理不动产登记的商铺，其产权人要求对商铺进行分割登记，这种情况能否依法申请办理呢？

要回答这个问题，首先还是要从对不动产单元的理解出发。《不动产单元设定与代码编制规则》对不动产单元的定义是：定着物单元和其所在宗地（宗海）共同组成的不动产登记基本单位；对定着物单元的定义是：权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物，是定着物所有权登记的基本单位。据此可以确定，在为商铺办理不动产登记时，若已经按照定着物单元这个基本单位进行登记，不应再进行分割。

但是，在实践中常常会遇到这样两种情况：第一种是商铺首次登记时，并未按照定着物单元这一基本单位进行登记，后来申请按分割登记则是按照基本单位；第二种是商铺进行首次登记时的“定着物单元”，后续被人为改造成了多个符合“定着物单元”条件的“基本单位”，因而申请进行分割登记。

对于第一种情况，原则上可以进行分割登记。具体做法是：先由申请人提出变更登记申请书并交回原不动产权属证书，然后按照申请分割的情况开展权籍调查，计算分割后各不动产单元的建筑面积、专有面积、分摊面积等，制作权籍调查报告，最后是实施变更登记。

至于第二种情况，还应该具体问题具体分析。首先，要确定改造后的所谓“基本单位”是否符合“权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值”这一要求；其次，要确定改造是否合法或符合规划。应该说，这两个条件是缺一不可的。其中，前者可以通过权籍调查予以确认，后者仍不能一概而论。如果改造工程对建筑物结构、安全等不造成影响（比如仅增加了隔墙），符合规划并不存在违法情形，同时能满足改造后均不符合不动产单元的条件，即可按第一种情况实施变更登记。反之，有一个条件不满足即不能办理。需要强调的是，根据《物权法》第71条规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”；且需按《物权法》第76条规定，改建、重建建筑物及其附属设施的由业主共同决定，同时应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。此外，有重大改造的，还应经建设、规划等部门批准。