不动产登记的双重功能和登记审查使命

                        来源：中国自然资源报

不动产登记制度的主体功能。一是基于登记的权利表征作用，实现对不动产物权的确认和保护。二是基于登记的物权公示作用，促进对交易秩序和交易安全的保障。三是基于登记信息的可查询，为交易成本的降低和交易效率的提高提供了便利。即使当事人减少了交易费用，降低了交易成本；又能使当事人在信赖登记簿所记载内容的基础上，增强了交易信心，从而成为“财产法中的激励机制”。

不动产登记制度的附带作用。一是可以为土地管理和依法征税提供有效支撑。二是可以协助政府调控房地产市场。从长远看，有利于促进房地产市场秩序的健康稳定。三是可以为反腐倡廉提供基础信息。四是可以在全面深化改革中发挥引领和推动作用。

为了彰显审查在不动产登记中的核心意义，从兼顾内涵揭示和外延明确的角度出发，不动产登记应当被进一步界定为“不动产登记机构经过依法审查，将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。这一界定与《暂行条例》第2条的关键区别在于是否有“审查”。可以说，正是因为“审查”的存在，才显现出不动产登记的行为因素，经依法审查而在登记簿上所进行的记载，才使得不动产登记契合物权法所需要的结果要素；同样，正是因为有了“审查”，才真正体现出公权力对私权利的合法而有效地介入。

  不动产登记的审查目的可以界定为二元：一是注重提升登记质量，要保障登记真实性，体现登记公信力；二是注重提高登记效率，要简化流程、多措并举，优化服务、便民利民。考虑到长期以来我国重视静态权利、忽视动态权利保护的客观情况，结合我国不动产交易日益频繁以及不动产登记体系已经日趋完善的现实，今后的不动产登记审查实践中，更应在保障便民利民、实现高效便捷的基础上，努力使登记结果与实际权利之间具有高度契合性。