国有土地使用权转让登记的审查解读

                                            来源：中国自然资源报

国有土地使用权转让作为土地二级市场最主要的交易形式，又是不动产确权登记的重要类型，其转让审查的规范意义重大。

一、审查中存在的问题

1、不动产登记审查标准认识不一

不动产登记审查历来存在着形式性审查和实质性审查之争。从不动产统一登记前所依据《城市房地产管理法》和《土地管理法》等相关法律所制定的规章来看，不动产登记机构主张申请人对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。国有土地使用权转让中涉及的五种税种，税率达13.65%，“营改增”后税率基本相同，现实中为避税出现大量的“阴阳合同”。而实践中很少核实其实际转让价格，仅把土地评估公司评价结论作为唯一的标准来计算契税数额，存在着国家税收收入流失的可能。

最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条中关于登记机构应尽合理审慎职责的规定，主要从不动产登记行政争议个案的角度对不动产登记机构提出了要求，其实上也是人民法院对登记审查标准传统观点的一个修正。《物权法》尤其是《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）先后实施，为不动产登记的审查标准提供了法律依据。

2、国有土地使用权转让性质认定不清。

在国有土地使用权转让交易和登记的审查中，相关审核人员往往缺乏必要民商法律知识（尤其是《物权法》《合同法》等相关法律知识），对民事法律关系设立、变更、转让、消灭及民事主体的认定等理解适用不准，主要体现在：在营利法人或非法人组织分立、合并、清算引起国有土地使用权转让行为的法律关系认定不清；在对民事主体资格认定上，尤其对营利法人民事主体是否变更的审查中，不审查营利法人的性质、类型和组织机构；较少审查物权变动的基础关系或原因关系，对转让合同与租赁合同两种不同性质的民事法律关系的构成要件理解模糊，导致错误登记。

3、国有土地使用权转让条件把关不严。

一是不符合法律规定进行转让的情形。在统一登记前由于在建工程转让是先办理国有建设用地使用权变更登记后，受让人才到建设规划办理建设主体变更手续，原土地管理部门只对是否完成开发投资总额百分之二十五以上客观事实进行审查。

二是权利受限制进行转让的情形。主要存在着有批准权的人民政府将要依法收回国有建设用地使用权或已设定抵押登记未取得抵押权人书面同意进行转让问题；存在着不审查政府是否对特定地域或特殊行业在转让时有优先购买权进行转让的问题等。

三是受让人未履行出让合同义务进行转让的情形。

二、如何规范土地使用权转让审查

1、明确不动产登记审查标准

不动产统一登记后，《条例》第17条、第18条、第19条及其实施细则第15条、第16条对不动产登记审查进行了更明确的规定。

    2、确定国有土地使用权的转让审查重点。                            

能够引起物权变动的原因关系和基础关系是不动产交易和登记审查国有地使用权转让的重点。首先对受让人履行出让合同义务进行审查。其次审查转让合同双方主要和限制性的条款。

    3、制定完善出让、转让合同示范文本

应根据土地市场的情况适时对国有土地使用权出让合同示范文本进行修改，结合创新型用地、城镇低效用地再开发等内容，对出让合同相关条款进行适当调整。

4、提高从业人员履职能力

土地二级市场的登记行为具有民事性和行政性兼容的特点，交易行为则属于私法领域的范畴，需要自然资源部门的从业人员必须具有从事不动产交易登记服务应有的专业知识，以适应不动产统一登记工作的需要。